FAQ - Häufig gestellte Fragen

Seit Januar 2006 besteht für Bauunternehmen die Möglichkeit, sich präqualifizieren zu lassen und so die für öffentliche Bauaufträge erforderlichen Nachweise ihrer Eignung hinsichtlich Fachkunde, Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit (§ 6a VOB/A) auftragsvorgelagert zu erbringen. Das Präqualifikationsverfahren gem. § 6b VOB/A entbindet die Unternehmen von dem aufwändigen Verfahren der Zusammenstellung, Aktualisierung und Prüfung auf Vollständigkeit der einzureichenden Unterlagen für jede einzelne Angebotsabgabe.

Unter einer Registriernummer werden präqualifizierte Unternehmen tagesaktuell in einer Liste beim Verein für die Präqualifikation von Bauunternehmen e.V. geführt. Die Liste dieser Unternehmen lässt sich unter www.pq-verein.de einsehen.

Auch wir haben uns für unsere öffentlichen Auftraggeber für den Bereich Tiefbau präqualifizieren lassen. Unsere Registrierungsnummer lautet: 010.048650

Aber auch unsere privaten Auftraggeber können durch die tagesaktuell geführte Liste vom pq-Verein profitieren. So erfolgt durch die PQ-Stellen unter anderem ein sorgfältiger Abgleich der Angaben des Unternehmens zu Umsatz, Arbeitskräften, Referenzen und Leistungsbereichen, mit den Daten aus den vorzulegenden Bescheinigungen Dritter. Über einen direkten Datenverbund, z. B. mit Berufsgenossenschaften und Sozialkassen, stellen die PQ-Stellen sicher, dass nur Unternehmen präqualifiziert sind, die ihren Verpflichtungen in vollem Umfang nachkommen.

Firmen, die ihren Verpflichtungen nicht nachkommen, oder schlimmer noch die im Zusammenhang mit Schwarzarbeit und Mindestlohnverstößen auffällig wurden, werden umgehend aus der Liste der Präqualifizierten Unternehmen herausgenommen.

Für den zügigen und reibungsfreien Bauablauf ist der „Planungsvorlauf“ entscheidend. Eine realistische Terminschiene sollte bereits zu Beginn der Beratungsgespräche abgestimmt und im Rahmen der Projektentwicklung fortlaufend überprüft werden. Es sind Zeiträume zu berücksichtigen für eine eventuelle Grundstückssuche, die Grundlagenermittlung und Vorplanung, Entwurfserstellung sowie für das Erstellen und Verhandeln von Festpreisangeboten. Erst nach Klärung der Wirtschaftlichkeit und Finanzierungsmöglichkeiten sollte gegebenenfalls das Grundstück gekauft, die Darlehensvereinbarung unterschrieben und der Auftrag für die komplette Planung und schlüsselfertige Bauausführung erteilt werden. Für die anschließende Erstellung und Einreichung des Bauantrages ist eine feste Terminvereinbarung üblich. Die Genehmigungszeit sollte möglichst auf Basis von Vorgesprächen mit den Behörden realistisch eingeschätzt werden. Nach Erteilung der Baugenehmigung und einem kurzen Vorlauf für die Baustellendisposition erfolgt dann der Baubeginn.

Neubauprojekte können durch die Förderprogramme der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) gefördert werden. Hierbei müssen die Gebäude gewisse Kriterien erfüllen z.B. bei der Wärmedämmung. Stark vereinfacht bedeutet „KfW-55“, dass bei der Berechnung der Energieverbräuche nach der Energieeinsparverordnung (EnEV2016) die zulässigen Grenzwerte nur zu 55% in Anspruch genommen werden. Bei Erfüllung dieser Anforderungen erhält man einen „geförderten Zinssatz“ und einen Zuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss. Im Rahmen unseres „Effizienz-Plus-Konzeptes“ beraten wir unsere Kunden umfassend über die Möglichkeiten des KfW-Förderprogramms.

In einer sehr frühen Projektphase wird zunächst ein noch grobes Flächenkonzept für das Gebäude und die Außenanlagen entwickelt. Unter Berücksichtigung von nicht zu bebauenden Grünflächen können so die ideale Grundstücksgröße und weitere Anforderungen, die das Grundstück erfüllen sollte, besprochen werden. Liegt dann ein Kaufangebot für ein konkretes Grundstück vor, kann die umfangreiche Projektentwicklung starten. Alle wesentlichen Fragen zum Grundstück, zur Bebauung und zur Finanzierung sind kompetent und zuverlässig zu klären. Das Grundstück sollte für diesen Zeitraum der Projektentwicklung fest reserviert werden. Erst sobald alle mit dem Grundstück verbundenen Kosten bekannt und die Gesamtinvestition über einen Festpreis und garantierte Bauzeiten sichergestellt ist, sollte das Grundstück gekauft werden.

Häufig heißt es: „Der richtige Standort ist die halbe Miete. In eine gute Lage des Grundstücks investiert man einmal – notwendige Werbemaßnahmen zur Erhöhung der Kundenfrequenz kosten laufend.“ Aber nicht immer sind exponierte Lagen erhältlich oder zu erschwinglichen Preisen verfügbar. Es ist daher zu prüfen, welche Grundstückskriterien für den jeweiligen
Betriebszweck besonders wichtig sind. So ist auch die vorhandene oder zukünftige Nachbarbebauung in die Überlegungen einzubeziehen. Befinden sich in der Nachbarschaft etwa „Kunden-Frequenzbringer“, wie z.B. attraktive Märkte oder wie ist das Grundstück auch mit öffentlichen Verkehrsmittel erreichbar? Welche Infrastruktur bietet das Umfeld für derzeitige und zukünftige Mitarbeiter und Mitarbeiterinnen? Zu klären ist auch, ob sich aus der Nachbarschaftsbebauung eventuell Nutzungseinschränkungen, etwa aufgrund von Lärmemissionen, ergeben.

Die Größe eines optimalen Grundstückes ergibt sich aus der Grundfläche des Gebäudes und den Außenanlagen mit baurechtlich notwendigen Stellplätzen, Kundenparkplätzen, Präsentationsflächen sowie Lagerplätzen zur Optimierung von Produktionsabläufen. Wichtig ist, die Außenflächen zur Gestaltung optimaler Funktionsabläufe nicht zu vernachlässigen, also vor allem die Fahrwege mit „Wenderadien“ und sogenannten „Schleppkurven“. Bei der Flächenbedarfsermittlung zu berücksichtigen sind auch nicht zu bebauende Flächenanteile, die aufgrund der GRZ (Grundflächenzahl) oder von Pflanzgeboten oder eventuell für Regenwasserversickerungsanlagen vorzuhalten sind. Ebenso sind Abstandsflächen zu Nachbargrundstücken oder gegebenenfalls zu Bundesstraßen bzw. Autobahnen zu berücksichtigen. Weiterhin sind Baulasten oder Leitungsrechte (ober- und unterirdische Leitungen) genau zu recherchieren, da hieraus erhebliche Nutzungseinschränkungen für das Grundstück resultieren können. Last but not least sollten bei der Grundstücksauswahl – sofern möglich – Erweiterungspläne nicht vernachlässigt werden.

Die Nutzungsrechte eines Grundstückes ergeben sich im Wesentlichen aus dem Bebauungsplan. Es ist daher unbedingt vor dem Grundstückskauf zu klären, ob für das Grundstück ein rechtskräftiger Bebauungsplan (B-Plan) vorliegt – dies ist in der Regel der Fall. Der Bebauungsplan inklusive der textlichen Festsetzungen (!) ist bei der Gemeinde, ggf. auch online, erhältlich. Hieraus ergibt sich, ob die angestrebte Nutzung zulässig ist. Weiterhin werden in der Regel Fragen nach der GRZ (Grundflächenzahl, d.h. Intensität der Grundstücksbebauung), der GFZ (Geschossflächenzahl), Baugrenzen, Baulinien, Schallschutz, Abstandsgebote, Pflanzgebote und weitere wichtige Planungsgrundlagen beantwortet. Eine sachkundige Auswertung des Bebauungsplanes zeigt, ob im Rahmen eines späteren Genehmigungsverfahrens Abweichungen vom B-Plan zu beantragen sind. In Abhängigkeit davon, welche Abweichungen geplant sind, empfiehlt sich ein frühzeitiges Behördengespräch – es ist nicht immer eine mit Kosten verbundene „Bauvoranfrage“ notwendig. Das Spektrum reicht hier bis zu Änderungen des B-Planes, z.B. bezogen auf das konkrete Bauvorhaben.

Große Höhenunterschiede stellen besondere Anforderungen, wobei nicht nur das eigene Grundstück, sondern auch das Niveau der Nachbargrundstücke zu betrachten ist. Häufig ist der Anteil der nicht nutzbaren Flächen größer – dies ist bei der Größe des Grundstücks zu berücksichtigen. Der Entwurf ist auf die Topographie abzustimmen – wird das Gebäude ggf. von zwei Seiten ebenerdig erschlossen, sind Winkelstützwände und Treppenanlagen in den Außenanlagen einzuplanen. Ein Höhenausgleich durch Ausbau des Bodens in einigen Bereichen und Wiedereinbau in anderen Bereichen erfordert eine sorgfältige Planung unter
Einbeziehung von Bodenqualitäten (Wiedereinbaufähigkeit), Entwässerungsanschlüssen in den öffentlichen Kanal und eine Planung der zukünftigen Gebäude- und Geländehöhen zur Optimierung der „Massenbilanz“ (Bodenabtrag und -auftrag). Hierzu ist die Vermessung des Grundstückes eine unerlässliche Planungsgrundlage.

Informationen über die Erschließung des Grundstückes, also über die Versorgung mit den Medien Strom, Gas, eventuell Fernwärme, Wasser, Telefonanschluss und Internet-/ Glasfaseranbindung sind sorgfältig zu recherchieren. Ein besonderes Augenmerk ist auch auf die Entwässerungsmöglichkeiten (Regen- und Schmutzwasser) zu legen. Nicht selten sind einerseits die Einleitmengen in den öffentlichen Abwasserkanal stark eingeschränkt – andererseits werden hohe Anforderungen an den „Überflutungsschutz“ bei Starkregenereignissen gestellt. Durch Rückhaltemöglichkeiten, z.B. über Staukanäle und Drosselschächte oder über eine Regenwasserversickerung oberirdisch in Mulden oder unterirdisch in Rigolen, lassen sich durchaus solide Lösungen finden. Im Rahmen des gesamten Investitionsbudgets sind diese Positionen zuverlässig einzuplanen.

Erste Informationen zum Baugrund können Nachbarn und auch der Grundstücksverkäufer bereitstellen. Empfehlenswert ist die Erstellung eines Baugrundgutachtens vor Grundstückskauf bzw. spätestens vor Baubeginn. Durch ein Baugrundgutachten lassen sich insbesondere Risiken aus der Tragfähigkeit des Baugrundes minimieren. Welche Anforderungen durch die Bebauung, z.B. eingeschossige „Leichtbauweise“ oder mehrgeschossige „Massivbauweise“, gestellt werden, muss mit dem Bodengutachter abgestimmt werden. Der Umfang, d.h. wie viele und welche Sondierungen durchgeführt werden sollten, und das Ergebnis, d.h. die „Gründungsempfehlung“ hängen hiervon ab. Eine enge Abstimmung zwischen Bodengutachter und dem Generalbauunternehmen gewährleistet ein wirtschaftliches Gründungskonzept, soweit notwendig mit „bezahlbaren“ Bodenverbesserungs- oder Sondergründungsmaßnahmen. Zusätzlich enthält ein „gutes Bodengutachten“ auch Aussagen über Grundwasserstände, Versickerungsmöglichkeiten (soweit diese geplant sind) oder auch Kontaminationen.

Ergeben sich aus der bisherigen Nutzung des Grundstückes Anhaltspunkte für eine erhöhte Wahrscheinlichkeit von Altlasten? Ist das Grundstück gegebenenfalls in einem Altlastenkataster verzeichnet? Im Zusammenhang mit der Erstellung des Bodengutachtens können die Bodenproben auf chemische Belastungen untersucht werden. Erste Untersuchungen sind in einer frühen Planungsphase bzw. spätestens vor Baubeginn empfehlenswert. Im Zuge der Erdarbeiten, d.h. bei der Entsorgung von Boden in der Bauphase sind üblicherweise aktuelle Analysen (Deklarationen gem. LAGA durch „Haufwerksanalysen“) erforderlich. Überraschungen, die zu ungeplanten Kosten und Terminverzögerungen führen, sind unbedingt zu vermeiden.

Vor der finalen Investitionsentscheidung sind sämtliche relevanten Kostenpositionen hinreichend zu klären. Die Fragestellungen können dabei vom „Groben bis ins Feine“
erarbeitet werden. In einer frühen Projektphase reicht zunächst ein überschlägiges Flächenprogramm in Verbindung mit einer ersten Budgetierung. Wesentliche Kostenpositionen sind das Grundstück sowie die Errichtung des Gebäudes und der Außenanlagen. Die sogenannten Baunebenkosten für den Vermesser, die Genehmigungsgebühren usw. sollten nicht vergessen werden. Auch für den Innenausbau und die Betriebseinrichtung sind Budgetpositionen zu planen. Auf dieser Basis lässt sich frühzeitig eine erste Einschätzung der „Gesamtinvestition“ ermitteln. Wesentliche „Weichen“ können zu diesem Zeitpunkt noch gestellt werden. Mit fortschreitender Projektentwicklung, also mit Ausarbeitung der Entwurfsplanung, werden dann nach und nach sämtliche kostenrelevanten Fragestellungen identifiziert und verlässlich geklärt. Entscheidend für die Kostensicherheit ist die hohe Qualität und der weit ausgearbeitete Stand der Planung vor Auftragserteilung und Bauantragsstellung. Vor der finalen Investitionsentscheidung bietet dann ein Festpreisangebot in Verbindung mit einer ausführlichen, detaillierten Leistungsbeschreibung Kostensicherheit.

Bei jeder Baumaßnahme fallen sogenannte Nebenkosten an. Dies sind beispielsweise Gebühren für die Baugenehmigung und Prüfstatik. Kosten für Vermesser und Sonderfachleute, die Gutachten erstellen (Schallschutz, Bodengutachten etc.). Arbeitet man mit einem Architekten zusammen, fallen Entwurfs- und Planungskosten gemäß HOAI an  bei einem Generalbauunternehmen sind diese Leistungen im Baukostenangebot enthalten.

Optimale Funktionsabläufe, wirtschaftliche Bauweisen und ansprechende Architektur müssen in Einklang gebracht werden. Empfehlenswert ist eine „zeitlose“ Architektur, die eine gute Basis für wechselnde Trends bietet. Sämtliche bauherrenseitigen Fachplanungen, z.B. die Werkstatt- oder Betriebsausrüstung, Lagereinrichtung, Hersteller-CI, Werbeanlagen, EDV, Möblierung – um nur einige zu nennen – sind in die Entwurfsplanung zu integrieren. Nur so lassen sich „Schnittstellenprobleme“ vermeiden.
Im Entwurfskonzept ist immer der gesamte „Gebäudelebenszyklus“ zu betrachten. So sind etwa heutige Investitionen mit zukünftigen Nutzungsmöglichkeiten abzuwägen, wenn man beispielsweise an eine später geplante Installation einer PV-Anlage denkt. Angesprochen sind hier aber auch spätere Erweiterungsoptionen, die vom Entwurfskonzept bis zur Konstruktion und Statik berücksichtigt werden sollten. Eine natürliche Belüftung und Belichtung sowie insbesondere eine moderne Haustechnik hilft, spätere Betriebskosten zu senken und das Gebäude langfristig wirtschaftlich zu betreiben. Auch Kosten für den Unterhalt und die Pflege sollten nicht außer Acht gelassen werden.

Bauvorhaben sind häufig so komplex, da sehr viele fachlich Beteiligte einzubeziehen sind, vom Entwurfsverfasser über Fachingenieure (zum Beispiel für Statik, Brandschutz, Wärmeschutz und Haustechnik) bis zu Werkstattausrüstern, Lagereinrichtern oder Lieferanten von Lackiertechnik, Werbung wie auch von Büroausstattung usw. Alle an der Planung und dem Bau eines Gebäudes Beteiligten müssen koordiniert und deren Leistungsumfang detailliert und lückenlos aufeinander abgestimmt werden um „Schnittstellenprobleme“ zu vermeiden, die zu erheblichen Überschreitungen der budgetierten Baukosten, deutlichen Terminverzögerungen sowie Qualitäts- bzw.
Gewährleistungsproblemen, wenn nicht sogar zu Funktionseinschränkungen führen können. Bei einem Generalbauunternehmen kommen alle Gewerke aus einer Hand. Dadurch entfällt das Risiko von Schnittstellenproblemen und es kann eine Bauzeitgarantie ausgesprochen werden.

Der Neubau, die Erweiterung oder Modernisierung weckt „Neugier“. Der Bauherr kann diese Gelegenheit nutzen, um das Image seines Unternehmens zu pflegen und interessante Kontakte zu Kunden oder neuen Mitarbeitern zu knüpfen. Es gibt hierzu vielfältige Anlässe: Beginnend mit der Projektankündigung, dem ersten Spatenstich und der Grundsteinlegung über das Richtfest und die Schlusssteinlegung bis hin zur Eröffnungsfeier. Auch das Spektrum möglicher „Kommunikationskanäle“ ist breit gefächert, vom Bauschild, über Zeitungsartikel und Pressemitteilungen bis hin zu verschiedenen Online-Kanälen wie Webseite, Blogs und Social-Media. Ein Baupartner, der sich umfassend kümmert, ist auch beim „Baustellen-Marketing“ behilflich. Weitere Informationen zum Thema "Baustellenmarketing" finden Sie in unserem Flyer.

 

 

 

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